易沃新声|“践行者”邵晓庆:求索不止息

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  自画像

  姓名:邵晓庆

  星座:天秤座

  公司:上海爱建信托有限责任公司

  职务:业务副总经理、资金信托总部总经理

  课题组:房地产投融资

  标签:追求温和与平衡

  自爆:喜欢充实的生活

  研修目标:让学习更加沉浸

  2019年以来,房地产融资再度收紧,有房企远赴海外融资,也有房企选择从信托机构寻找慰藉。

  有着20年金融从业经验的邵晓庆手握信托资金,很愿意为优质资产献上“橄榄枝”。

  然而,5月,针对地产信托业务,银保监一纸通知称,不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。此后不久,多家信托公司收到窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

  系列操作让邵晓庆对房地产的未来持谨慎态度,他思考并感慨着行业的变化:“十多年前,房地产行业的格局并未显现,所谓大型房企不过是多个项目联合体,但如今,一切都变了,行业内确实出现了巨无霸企业,它们的投融模式均发生着改变。”

  大型房企因规模效应可与银行等金融机构直接对接,从而获得较低的融资成本,但中小房企却没有那么幸运,往往需要信托机构从中助力,从而有机会扩充规模,然而,信托机构融资成本高,反过来会加重中小房企的经营负担。

  邵晓庆深知中小房企之痛,他告诉笔者:“随着房企竞争越来越激烈,中小房企要学会‘傍大款’,与大型房企合作,从而为企业做背书。”

  “中小房企的误区在于对单个项目看得特别重,但要明白,房地产已经进入‘大学’阶段,这是一场全国性的竞赛,而不是单个区域的赛跑。所以与大型房企合作,哪怕比例降低,但随着蛋糕做大,绝对值并不见得会低。”

  矛盾无处不在,无时不在,也无时不变,跳出既有框架,才可能为未来增加获胜的筹码。

  虽然邵晓庆很乐意向企业伸出橄榄枝,但他也有自己的原则和标准。

  比如做投资时,邵晓庆的出发点是项目本身要有收益率,而不是单纯依靠后期回购,哪怕有很强的兜底,也不愿意去冒风险。

  做融资时,他会把公司分为三种类型,第一类是优质企业,对这类企业的融资策略就是“随行就市”;第二类是中小型企业,策略是选择企业中回报率较高的项目;第三类是需要困境反转的企业,这部分企业往往需要信托资金来帮助其扭转乾坤。

  这三种分类让爱建信托可以接触更多类型企业,从而提高业务的整体覆盖面。

  在进行主体、战略、现金流三大要素分析之后,爱建信托会形成自己的投融资报告,为了保证报告的可实施性,它还会购买其它研究机构的报告进行印证分析。

  然而,信托机构融资的高成本往往让企业感觉“高攀不起”,这也是邵晓庆的无奈,毕竟收益与风险是正相关的关系。但这一切或会因公募REITs的发行而发生改变。

  “如果公募REITs正式发行,就可以实现真正的股权转移,完成‘永续退出’,这样就可以大大降低企业的风险,如果企业风险降低,信托机构就可以在前端降低企业的融资成本。”

  遗憾的是,目前公募REITs的发行依旧会卡在税收层面,除非政府愿意推行减税政策,否则成功发行公募REITs依旧遥遥无期。

  在做信托之前,邵晓庆还有着三年的股权投资经验。在他看来,股权投资是一门看未来的职业,信托则更多着眼于现在,不愿意承担太多未来的风险。

  进入信托领域之后,他选择在这里深耕17年,这与他严谨的性格也有关。邵晓庆表示:“我是一个对未来相对悲观的人,中国房地产企业的利润率正在下降,这就需要许多房企更清晰认识自己,不要过于冒进。”

  在他的理解中,房地产平均利润下降是趋势,尽管个别企业会出现高回报现象,但总体会趋近于制造业的利润水平。

  所以,爱建信托目前也在考虑拓展存量业务,目前以写字楼项目为主,但对此类业务,邵晓庆强调:“一定要改变项目的基本面才行。”

  换句话说,要赋予项目足够的价值,才能创造更多收益。

  在20年的职业生涯中,忙碌,是邵晓庆的常态,但他享受着这样的充实。“我喜欢让自己被各样事情所充满,闲下来反而令我不习惯。”

  “来到易居沃顿,我希望可以更加沉浸地学习。”求索的道路上,总有人奔跑不止息。

  文 | 闫文娟 编辑 | 闫文娟

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