资本玩家黄伟的难关 新湖中宝负债千亿是销售额6倍



房地产资本理论

2019年的一半以上,房地产市场形势变得越来越严格,住房融资继续收紧。对于债务沉重,业绩飙升的房地产企业来说,这无疑是一个巨大的挑战。

根据房地产资本理论,2019年第一季度有20家房地产企业债务超过1000亿,其中新增4家。新湖中宝以其总负债1093.32亿元而闻名,2018年的销售额为168.8亿元,为6.47倍。也许没有人认为曾经主导上海旧市场的浙江住宅企业新湖中宝现在将以高额债务的形式回归公众视野,其背后最富有的温州领导人将一度再次受到关注。

113e-icmpfxa7779081.png

黄伟一直很低调,但他长期以来在资本市场上一直很有名,他有“资本大玩家”的称号。时间的转移,这个大佬可以解决新湖中宝的新考验,今天的物业资本理论将带给你理解。

1.新湖中宝的销售额为168.8亿,债务超过1000亿。

房地产市场的资金了解到,1999年,新湖中宝成功上市,其业务涵盖房地产,期货,证券,银行,保险,消费金融等领域。 2001年,新湖中宝首次进入上海,成功赢得了上海普陀东新村的旧地块。从那时起,新湖中宝在闸北,黄埔和虹口获得了几个旧的改造项目。

989c-icmpfxa7779158.png

物业资本理论发现,在过去的几年里,新湖中宝一直致力于潮滩开发和旧的改革项目。但值得注意的是,由于投资高,回报慢,周期长,新湖中宝的许多已经发展了十多年。这也困扰着新湖中宝,在过去的20年里,它一直保持着十亿美元的规模,债务高,业绩增长缓慢。

根据克里的研究数据,2015 - 2018年,新湖中宝的销售额分别为110.8亿元,147.9亿元,142.5亿元和168.8亿元。四年平均复合增长率仅为16.09%,低于行业平均值19.8%。 2019年第一季度,新湖中宝签约销售额21.27亿元,同比下降6.77%。

财产资本理论发现,与100亿的销售规模形成鲜明对比的是其极高的债务。据了解,新湖中宝的四年负债总额为363.67亿元,816.73亿元,916.69亿元,1055亿元,并在2019年第一季度再次增加,达到1093.32亿元。

1564-icmpfxa7779219.png

据估计,新湖中宝2018年的销售额仅为同期负债的16%。对比:2018年,碧桂园销售额达到7000多亿元,居全国房屋销售冠军之列,因其总负债超过1万亿元,仍存在争议;此外,2018年和新湖中宝共计168亿元,乌山集团的总销售额为人民币144.57亿元。

房地产市场资本理论认为,房地产行业的1000亿债务并不令人意外,但考虑到新湖中宝亿的销售规模,真正难得拥有1000亿债务住房业务。面对如此不平衡的销售和负债,新湖中宝的未来发展可能是乐观的。

2.出售土地和借债难以解决新湖中宝的发展困难

为了打破发展困境,近年来,新湖中宝继续在土地出让,股权质押和高收益债券发行等方面做出努力。然而,从财产资本理论的角度来看,这些方法对企业生存是有效的,但它们可以解决亟待解决的问题。它无法解决这个问题,甚至有“喝酒和解渴”的感觉。

2641-icmpfxa7779289.jpg

根据房地产资本理论,新湖中宝到2018年底形成受限制资产454.47亿元,占总资产的32.49%。其中,天雪调查数据显示,2018年7月,新湖集团和实际控制人黄伟分别向杭州芬华投资合伙公司承诺部分股权。此后,芬华投资已成为新湖集团的实际控制人。黄伟的第二大股东。

除了股权融资质押外,新湖中宝还选择出售土地以提取资金。 2018年底,温州平阳县以1.115亿元的价格收集了新湖中宝的53.29万平方米土地。 2019年,新湖中宝出售更多的集中土地。根据数据显示,1月24日,新湖中宝将其持有公司股份的6.63%的57亿元股权抵押给华新国际信托有限公司,以获得集团的融资营业额。 7月16日,新湖中宝宣布,计划以约67亿元的价格向融创出售控股公司和上海马宝的相应权益,主要涉及长江三角洲地区超过210万平方米的土地。项目。

与此同时,新湖中宝频频发行高息并发行债券。据数据显示,3月13日,新湖中宝获得的公司债券总额不超过75亿元。在接下来的几个月里,新湖中宝继续发行债券,发行8.85亿美元的海外债券,利率高达11%。根据房地产统计,2019年新湖中宝还款额为195.33亿元,2020年偿还金额为179.22亿元。

79c2-icmpfxa7779345.jpg

值得一提的是,有数据显示,1至5月,住房融资中的海外债务比例达到23.1%,平均票面利率为8.91%,新湖中宝11%的票面利率已在行业内高居榜首。考虑到目前人民币兑美元汇率已经突破7,高利率和外债过高,新湖中宝无疑更加糟糕。

财产资本理论认为,新湖中宝的这一系列措施仍然围绕一个“钱”字,希望通过汇集更多资金来帮助企业走出困境。与此类似,当大环境转变,行业重新开始时,困难就解决了。真的很喜欢这个?

3,老路很难走,黄伟面临新的考验

相同的味道来自相同的配方,同样的配方自然来自同一个真人。作为新湖泊系统的负责人,黄伟对这座城市着迷,很少为公众所知。据称,新湖区的高管们对外界说:“黄宗将不会接受记者采访。”事实上,在黄伟的名片上,只有新湖控股的董事长有头衔,而且他不在新湖集团或其子公司担任任何职务。

7a2f-icmpfxa7779394.jpg

▲新湖中宝的股权结构

根据这些数据,黄伟1959年出生于温州瑞安.20世纪80年代初从温州师范学院毕业后,他被分配到瑞恩第一中学。然后他被转移到温州市委党校。在此期间,他多次解雇期货并辞职。

3a4a-icmpfxa7779410.jpg

▲黄伟

根据分布最广泛的描述,黄伟辞去并开设眼镜店,并用所赚的资金转售认购卡并获得第一桶金。 1994年,35岁的黄伟创立了浙江新湖集团,进入房地产行业,逐步形成了以房地产为基础的“新湖泊体系”。 2000年后,新湖系先后进入了绍兴百达(后更名为新湖创业),Hakoco和中宝(后更名为新湖中宝)三家上市公司,形成了新湖系统的“三车厢”。新湖中宝是新湖系统中第二辆驾驶汽车,也是最强的房地产公司。它也是新湖泊系统整合房地产的核心平台。 2006年,新湖集团以私募方式在新湖中宝设立了14家房地产子公司,牢牢树立了新湖中宝主要房地产的地位。 2009年,新湖中宝吸收了新湖的合并,新湖的首都逐渐变得更加清晰。重点介绍了新湖中宝的旗舰地位。

70e0-icmpfxa7779429.jpg

据了解,熟悉黄伟的人士表示,依靠证券和期货建房的黄伟在房地产方面也有所不同。 “他的房地产就像他曾经是股票,期货和一点投机。他对土地持乐观态度。升值已经买了很多土地。”甚至,身边的人也很佩服黄伟。他认为黄伟是一位才华横溢的巫师。他说:“从眼镜店,股票,期货到房地产,每年都在中国经济。他抓住了大好机会,每一步都非常准确,他在一般情况下都很擅长。这不是天才?“

在这一点上,房地产市场理论也提醒了一个经典故事:三个人乘电梯,一个人在电梯里跑,一个人在电梯里打头,一个坐在俯卧撑上。当电梯到达摩天大楼的顶部时,有人问,你是怎么上来的?有人说我跑了,有人说我撞到了头,另一个说我做了俯卧撑。

9d7b-icmpfxa7779450.jpg

▲黄伟的儿子黄立成

如今,面对罕见的房地产市场调整,这位前资本运营商是否会受到“推进”房地产和金融扩张战略的影响?至少,黄伟的儿子黄立成的前总经理上海马戈房地产被出售。对于荣创来说,多少还是有些无奈。毕竟,这绝对是未来接班人的心痛。

简而言之,物业资本理论想要说它能够了解大趋势并发挥其力量。黄伟有自己的优势。它恰好与当前世界的高层定义相吻合,是上个世纪的一次重大变革。在房地产业调控的背景下,国内政策是坚定的,大规模债务发展的老路显然已不再可行。那么,如何真正领导新湖中宝缓解高额债务,摆脱业绩放缓的困境,对黄伟董事长的反思是非常值得的。

免责声明:媒体提供的内容源自媒体,版权归原作者所有,请联系原作者并获得许可。文章的观点仅代表作者本人,并不代表新浪的立场。如果内容涉及投资建议,仅供参考,不应作为投资依据。投资是有风险的,进入市场时需要谨慎。

主编:白忠平